Prazni stanovi Zagreba
Po popisu iz 2021. u Zagrebu je 89.645 od 394.716 stanova — 22,7 posto — bez ijednog stalno prijavljenog stanovnika. Najveći udio praznih nije na rubu grada, nego u strogom centru.
Krenuli smo od intuicije da su prazni stanovi priča o vikendicama na rubu grada: Brezovica, sljemenska sela, sesvetski brežuljci. Podaci Popisa 2021., razloženi na 218 mjesnih odbora, kažu — djelomično točno. Rekorderi jesu ruralni rub. Ali najveća koncentracija praznih stanova nije na periferiji. U samom centru grada prazan je svaki četvrti stan.
Prije brojki, jedna ograda koju ćemo ponavljati: "prazan" u ovom tekstu znači prazan po popisnoj definiciji, a to nije isto što i stvarno prazan. Što točno znači, objašnjavamo odmah.
Što "prazan" uopće znači
Popis stanovništva proveden je s presjekom na dan 31. kolovoza 2021. Stan je "prazan" ako na taj dan u njemu nije bilo stalno prijavljenih stanovnika niti se u njemu obavljala djelatnost. To obuhvaća vrlo različite sudbine: vikendice i stanove za odmor, stanove u kratkoročnom turističkom najmu, stanove čiji vlasnici žive u inozemstvu — i stanove čiji se korisnici jednostavno nisu odazvali popisu.
Izvor te kategorije ne razdvaja na razini mjesnog odbora. Zato ove brojke treba čitati kao "stanovi bez stalnih stanovnika", a ne kao "stanovi u kojima nitko nikad ne boravi". S tom ogradom na stolu, raspored po gradu ipak priča jasnu priču.
Centar je prazniji od periferije
Od sedamnaest gradskih četvrti, najveći udio praznih stanova ima Donji grad: 28,5 posto, odnosno 6.368 od 22.360 stanova. Slijede Gornji grad-Medveščak s 27,4 posto i Peščenica-Žitnjak s 25,7 posto. Na dnu su Donja Dubrava sa 16,6 posto, Stenjevec s 18,4 i Podsused-Vrapče s 18,5 posto.
Kad se četvrti grupiraju u tri pojasa, slika je još oštrija: tri središnje četvrti (Donji grad, Gornji grad-Medveščak i Trnje) zajedno imaju 26,8 posto praznih stanova, unutarnji prsten 21,9 posto, a rubne četvrti 22,1 posto. Centar je, dakle, "prazniji" i od prstena i od ruba — suprotno intuiciji o vikendicama.
Unutar centra ekstremi su još izraženiji. Mjesni odbor "August Cesarec" u Gornjem gradu ima 42,6 posto praznih stanova, donjogradska Mimara 39,0 posto. Isti je pojas i među onima koji najbrže gube stanovnike: "August Cesarec" izgubio je 28,6 posto stanovnika između 2011. i 2021., August Šenoa 25,2 posto. (Apsolutni gradski rekorder pada ipak je ruralni Goranec u Sesvetama, s minus 35,9 posto.)
Zašto je centar prazan, iz ovih podataka ne možemo reći. Kratkoročni najam, stanovi kao imovina, starenje i iseljavanje — sve su to mogući dijelovi objašnjenja, ali izvor ih ne razlikuje, pa ih nećemo vagati napamet.
Rekorderi su ipak na rubu
Pojedinačni ekstremi nalaze se, očekivano, na ruralnom rubu. Među mjesnim odborima sa 100 i više stanova najveći udio praznih ima Goranec u Sesvetama: 67,8 posto — dva od tri stana. Slijede Vugrovec Gornji sa 64,5 posto i Šimunčevec sa 63,2 posto, također Sesvete, te Branovec-Jalševec u Gornjoj Dubravi s 58,6 posto (522 od 891 stana).
Tu je popisna definicija najizdašnija: sela s vikendicama, kućama za odmor i kućama odseljenih obitelji izgledaju "praznije" nego što jesu u ljetnu subotu. Ali i s tim popustom, brojke su visoke.
Najveći udio praznih stanova (kvartovi sa 100 i više stanova)
| Kvart | Četvrt | Praznih stanova | Stanova ukupno | Praznih (procjena) |
|---|---|---|---|---|
| Goranec | Sesvete | 67,8 % | 283 | 192 |
| Vugrovec Gornji | Sesvete | 64,5 % | 279 | 180 |
| Šimunčevec | Sesvete | 63,2 % | 242 | 153 |
| Branovec - Jalševec | Gornja Dubrava | 58,6 % | 891 | 522 |
| Kašinska Sopnica | Sesvete | 56,1 % | 157 | 88 |
| Kučilovina | Sesvete | 53,3 % | 150 | 80 |
| Trpuci | Brezovica | 52,4 % | 361 | 189 |
| Paruževina | Sesvete | 52,4 % | 471 | 247 |
| Glavnica Gornja | Sesvete | 47,4 % | 114 | 54 |
| Blaguša | Sesvete | 46,3 % | 287 | 133 |
Podatak ima 214 od 218 kvartova; broj praznih izveden je iz postotka izvora (procjena, ne službeni apsolutni broj).
Gdje praznih gotovo nema
Na suprotnom kraju ljestvice nisu elitni kvartovi nego pretežno nova i kompaktna stambena naselja: Veliko Polje s 12,4 posto, Trnava s 13,2, Dugave s 13,7 i Novi Jelkovec s 14,0 posto. Pretežno, jer se pri dnu nađe i poneko sesvetsko selo, poput Žerjavinca s 13,7 i Popovca s 14,0 posto. Ali obrazac stoji: tamo gdje se stanovi grade da bi se u njima živjelo — u njima se uglavnom i živi.
Nominalno najniži udio u gradu ima Vugrovec Donji s 3,5 posto, ali tu brojku navodimo s izričitim oprezom: vrijednosti tog mjesnog odbora izvedene su oduzimanjem iz kombiniranog retka izvora, pa ekstremno nizak udio može biti artefakt računa, a ne stvarna iznimka.
Najmanji udio praznih stanova (kvartovi sa 100 i više stanova)
| Kvart | Četvrt | Praznih stanova | Stanova ukupno | Praznih (procjena) |
|---|---|---|---|---|
| Vugrovec Donji | Sesvete | 3,5 % | 316 | 11 |
| Veliko Polje | Novi Zagreb - istok | 12,4 % | 766 | 95 |
| Trnava | Donja Dubrava | 13,2 % | 3.023 | 399 |
| Gajišće | Sesvete | 13,5 % | 3.246 | 438 |
| Žerjavinec | Sesvete | 13,7 % | 190 | 26 |
| Novo Brestje | Sesvete | 13,7 % | 1.154 | 158 |
| Dugave | Novi Zagreb - istok | 13,7 % | 4.699 | 644 |
| Popovec | Sesvete | 14,0 % | 336 | 47 |
| Novi Jelkovec | Sesvete | 14,0 % | 2.699 | 378 |
| Donja Kustošija | Stenjevec | 14,3 % | 1.520 | 217 |
Vrijednosti Vugrovca Donjeg izvedene su oduzimanjem iz kombiniranog retka izvora — ekstremno nizak udio može biti artefakt računa.
Prazni stanovi i pad stanovništva
Provjerili smo i dvije veze koje se same nameću. Korelacija udjela praznih stanova s promjenom broja stanovnika 2011.-2021. iznosi r = -0,126, a s gustoćom naseljenosti r = -0,178 (oboje na 214 mjesnih odbora). Obje su negativne — praznina blago raste tamo gdje stanovništvo pada i gdje je gustoća niža — ali obje su slabe.
I važnije: korelacija nije uzročnost. Ovi koeficijenti opisuju samo linearnu povezanost na razini mjesnih odbora; ne govore što je uzrok, a što posljedica, a obje varijable mogu ovisiti o trećem faktoru, poput tipa izgradnje.
Kako smo računali i gdje smo nesigurni
Izvor je Popis stanovništva, kućanstava i stanova 2021. na razini mjesnih odbora. Udio praznih računali smo kao ukupan broj stanova umanjen za stalno nastanjene i za stanove u kojima se obavljala djelatnost, podijeljen s ukupnim brojem stanova.
Ograde koje treba znati:
"Prazan" nije nužno prazan. Definicija obuhvaća vikendice, stanove za odmor, kratkoročni najam i neodazvane — stan bez stalno prijavljenih stanovnika na dan 31. kolovoza 2021. Metodologija precjenjuje prazninu u rubnim odborima s puno vikendica, a u centru dio "praznih" čine stanovi u turističkom najmu; izvor te kategorije ne razdvaja.
Apsolutni brojevi praznih stanova su izvedeni. Izvor objavljuje samo postotak zaokružen na jednu decimalu, pa smo broj praznih izračunali iz njega; pojedinačna vrijednost može odstupati do 0,05 posto ukupnog broja stanova tog odbora, što je i kod najvećeg odbora najviše četiri stana.
Četiri odbora nemaju podatak. Havidići, Lipnica, Drenčec i Planina Gornja (ukupno 339 stanova) isključeni su i iz brojnika i iz nazivnika, pa se gradski postotak odnosi na 394.716 od 395.055 stanova.
Usporedbe s 2011. za stanove nema. Izvor sadrži samo Popis 2021.; trend 2011.-2021. koji spominjemo odnosi se na broj stanovnika, ne na stanove.
Podjela na centar, unutarnji prsten i rub autorska je tipologija, ne službena klasifikacija Grada; granični slučajevi mogli bi se svrstati i drukčije. Ljestvice najviših i najnižih udjela uključuju samo odbore sa 100 i više stanova, jer je u manjima postotak statistički nestabilan.
Kontrolni zbroj proveden je usporedbom s neovisno prenesenim podacima Kvartomjera, bez neslaganja uz toleranciju od 0,05 postotnog boda. Ako uočite grešku, javite nam.
Izvori i metodologija
- DEFINICIJA 'PRAZNOG' STANA: prazni_pct = (ukupno stanova - stalno nastanjeni - stanovi u kojima se obavljala djelatnost) / ukupno stanova. Obuhvaća i povremeno korištene stanove (vikendice, stanovi za odmor i sezonski rad) te stanove čiji se korisnici nisu odazvali popisu — 'prazan' po popisu dakle NIJE nužno stvarno prazan stan, nego stan bez stalno prijavljenih stanovnika na dan popisa (31. 8. 2021.).
- Popisna metodologija precjenjuje prazninu u rubnim MO s puno vikendica i kuća za odmor (Brezovica, Podsljeme, dijelovi Sesveta), a u centru dio 'praznih' čine stanovi u kratkoročnom najmu (turizam) i stanovi čiji vlasnici žive drugdje — izvor ne razlikuje te kategorije na razini MO.
- Apsolutni broj praznih stanova (praznih_procj) IZVEDEN je iz postotka zaokruženog na 1 decimalu, jer izvor na razini MO ne objavljuje apsolutni broj po ovoj definiciji; pojedinačna vrijednost može odstupati do ±0.05 % ukupnog broja stanova tog MO (i za najveći MO, s ~7.800 stanova, to je najviše ~4 stana).
- 4 od 218 MO nemaju prazni_pct (nastanjeni = null u izvoru, premali broj jedinica pa su vrijednosti potisnute): vidi pokrivenost.mo_bez_prazni_pct. Ti MO (ukupno 339 stanova) isključeni su i iz brojnika i iz nazivnika svih postotaka, pa su gradski i GČ postoci interno konzistentni, ali pokrivaju 394716 od 395055 stanova.
- USPOREDBA S 2011.: izvor stanovi_mo.json sadrži samo Popis 2021. — usporedba praznih stanova 2011.→2021. po MO iz ovih podataka NIJE moguća; trend 2011.→2021. odnosi se na broj stanovnika (mo_trend.json), ne na stanove.
- Podjela GČ na centar / unutarnji prsten / rubne četvrti autorska je tipologija (položaj + prevladavajući tip izgradnje), ne službena klasifikacija Grada Zagreba; granični slučajevi (Peščenica-Žitnjak, Podsused-Vrapče, Dubrave) mogli bi se klasificirati i drukčije.
- Top/dno liste uključuju samo MO sa 100+ stanova; u manjim MO postotak je statistički nestabilan (nekoliko stanova pomakne udio za više postotnih bodova).
- Kontrolni zbroj: prazni_pct po MO uspoređen s neovisno prenesenim prazni_stanovi_pct u kvartomjer.json — bez neslaganja (tolerancija 0.05 postotna boda).
- Gustoća naseljenosti = stanovnici (Popis 2021.) / površina MO (km2), iz kvartomjer.json; korelacije računane samo na MO gdje postoje oba podatka (n naveden uz svaki r).
- OPREZ za sesvete/vugrovec-donji (3.5 %, najniži u gradu): vrijednosti tog MO izvedene su oduzimanjem ('Vugrovec' minus 'Vugrovec Gornji', vidi napomene u stanovi_mo.json), pa je ekstremno nizak udio moguć artefakt izvođenja, a ne stvarna iznimka — tretirati s rezervom.
- Izvor (stanovi): https://services8.arcgis.com/Usi0jGQwMmBUpFjr/arcgis/rest/services/GC_MO_STANOVI/FeatureServer/0/query + https://services8.arcgis.com/Usi0jGQwMmBUpFjr/arcgis/rest/services/GC_MO_STANOVNISTVO_KUCANSTVA/FeatureServer/0/query (Popis 2021., MO razina)
- Izvor (trend): https://services8.arcgis.com/Usi0jGQwMmBUpFjr/arcgis/rest/services/br_st_MO_2011/FeatureServer/0/query (Popis 2011.) + stanovnistvo.json (Popis 2021.)
- Izvor (stanovnistvo): Grad Zagreb — Popis stanovništva, kućanstava i stanova 2021., konačni rezultati po mjesnim odborima
- Izvor (gustoca): kvartomjer.json (stanovnici / povrsina_km2, Popis 2021.)
- Podaci generirani 2026-08-09.